Q1. 보증금을 못 받았다고 해서 무조건 형사고소가 되나요?

아닙니다. 형사고소가 인정되려면 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다는 '기망'이 입증되어야 합니다. 단순히 지금 형편이 어려워 못 갚는 것은 민사 문제일 뿐입니다.

• 계약 당시 다중 채무나 임박한 경매 사실을 숨겼는지
• 계약 종료 후 고의로 연락을 회피했는지
• "곧 준다"며 반복적으로 지급을 미룬 정황
• 여러 세입자로부터 동시에 보증금을 편취한 정황(기획 전세사기)

✅ 계약 당시 임대인의 재무 상태에 대한 증거와 유사 판례를 근거로, 단순 채무불이행이 아닌 사기죄에 해당한다는 점을 의견서로 강력히 주장할 수 있습니다.

Q2. 공인중개사도 함께 고소할 수 있나요?

경우에 따라 가능합니다. 공인중개사가 임대인의 다중 채무나 위험 상태를 알면서도 이를 알리지 않고 계약을 중개했다면, 부작위에 의한 사기방조죄(형법 제18조)가 문제될 수 있습니다.

Q3. 임대인·중개사와의 통화, 동의 없이 녹음해도 되나요?

본인이 통화 당사자라면 상대방 동의 없이 녹음해도 적법하며 증거로 사용할 수 있습니다. 통신비밀보호법은 대화에 참여하지 않은 제3자가 타인 간 대화를 몰래 녹음하는 행위만 금지할 뿐입니다.

임대차 계약서, 전세금 이체 내역, 등기부등본과 함께 공인중개사·임대인과의 대화 기록(통화 녹취)은 전세사기 사건에서 중요한 증거로 인정받고 있습니다.

Q4. 피해를 인지했다면 어떤 순서로 대응해야 하나요?

전세사기는 속도가 핵심입니다. 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지고 가해자가 재산을 은닉할 가능성이 커집니다.

Q5. 전세사기피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 임대차 계약을 체결했을 것
• 임대인의 기망 또는 보증금 반환 불능 상태가 있을 것
• 피해자가 선의이고, 계약 당시 위험을 알지 못했을 것

계약 당시 임대인이나 중개사와 나눈 통화 녹취록은 '선의로 계약했고 위험을 알지 못했다'는 사실을 소명하는 데도 활용될 수 있습니다.

Q6. 같은 임대인에게 피해를 입은 세입자가 여럿이라면, 녹취록도 함께 준비해야 하나요?

그렇습니다. 기획 전세사기의 경우 공동피해자들의 연대 대응이 형사처벌 실현에 결정적입니다. 여러 피해자가 각자 확보한 임대인·중개사와의 통화를 각각 녹취록으로 정리해 함께 제출하면, 반복적이고 계획적인 기망 정황을 훨씬 강력하게 입증할 수 있습니다.

단체소송을 준비하는 경우에도 각 피해자의 통화 녹취록이 개별 증거로 쌓여야 전체 사건의 신빙성이 높아집니다.